Το άρθρο 14 είναι από τα σπουδαιότερα τόσο στον παρόντα κανονισμό όσο και το αντίστοιχό του στον προηγούμενο ΓΟΚ (άρθρο 9). Για το παλιό άρθρο 9 οι εγκύκλιοι που είχαν εκοθεί και ισχύσει ήταν σημαντικότατες και η θέση του κτιρίου ήταν μετά από αυτέςαποσαφηνισμένη για τον μελετητή, με την βοήθεια και των μηχανικών των Πολεοδομιών. Η θέση του κτιρίου ήταν, είναι και θα είναι πηγή δεινών και για την οριστικοποίησή της απαιτείται πείρα. ‘Ενα λάθος σε μελέτη ή έγκριση μπορεί να είναι μοιραίο, διότι τα κτίρια δεν μεταφέρονται με “μαγικό ραβδί”. Το θέμα της ορθής ή μη θέσης κτιρίου είναι και η κύρια πηγή δικαστικών διενέξεων και καταγγελιών.
Ας δούμε το άρθρο βήμα-βήμα και ας σημειώσουμε πού απαιτείται ακόμη “δουλειά”!
Αρθρο 14 – Θέση κτιρίου και εγκαταστάσεων
1. Η τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο γίνεται σύμφωνα με τις ακόλουθες διατάξεις και διασφαλίζει την απρόσκοπτη πρόσβαση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων σε αυτό.
Να προσθέσουμε εδώ ότι τηρούνται δύο τύποι απόστασης από το όριο βάσει και του άρθρου 3-Ορισμοί συντελεστών και μεγεθών.
Δ =3.00+0.10 x H
δ =2.50+0.05 x H
Με άλλα λόγια νέο στοιχείο στον ΝΟΚ είναι η ευνοϊκότερη απόσταση από τα πλάγια όρια, η δ, αντί της Δ που ίσχυε και πριν (ΓΟΚ 1985 & 2000).
α) Η όψη του κτιρίου στο πίσω όριο του οικοπέδου απέχει κατ’ ελάχιστο απόσταση Δ Δ από αυτό. Σε περίπτωση που δεν υφίσταται πίσω όριο λόγω σχήματος του οικοπέδου, δεν είναι υποχρεωτική η απόσταση αυτή.
Απαιτείται διευκρίνιση με σχηματικά παραδείγματα, διότι πράγματι όριο υπό κλίση δεν είναι βέβαιο ότι δεν είναι οπίσθιο όριο ενός όμμορου οικοπέδου. Δεν είναι κακή ιδέα η διευκρίνιση με παραδείγματα.
β) Όταν στο κοινό πλάγιο όριο όμορων οικοπέδων υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου από το κοινό όριο που έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή, το κτίριο οφείλει να έχει κατ’ ελάχιστο απόσταση δ από το κοινό πλάγιο όριο.
Με δ είναι η υποχρέωση σε όλο το όριο. Ακόμη και αν υπάρχει μικρό κτίριο σε προβολή π.χ. 3.0μ επί ενός ορίου δεκαπλάσιου μήκους! Μήπως θα έπρεπε η διάταξη να σχετίζεται με το τμήμα του πλαγίου ορίου όπου η προβολή του γειτονικού απέχει; Δεν είναι αποσαφηνισμένο και μάλλον δεν είναι πολύ δίκαιο.
γ) Όταν σε οποιοδήποτε τμήμα των πίσω ή πλαγίων ορίων του οικοπέδου εφάπτεται κτίριο οποιασδήποτε χρήσης και χρονολογίας κατασκευής, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται στα όρια αυτά. Τυχόν εσοχές του κτιρίου στην περίπτωση αυτή μπορούν να έχουν οποιαδήποτε απόσταση από το όμορο κτίριο με την προϋπόθεση να μην δημιουργούνται ανοίγματα σε όψεις του που έχουν μικρότερη απόσταση των υποχρεωτικών δ ή Δ από το όριο του οικοπέδου.
Είναι αποσαφηνισμένο πλήρως το σημείο του άρθρου και δίκαιο.
δ) Όταν το όμορο οικόπεδο είναι αδόμητο ή έχει κτίσμα που έχει κατασκευαστεί πριν την ένταξη της περιοχής σε σχέδιο, το κτίριο επιτρέπεται να εφάπτεται ή να απέχει από το πλάγιο κοινό όριο απόσταση δ.
Είναι αποσαφηνισμένο πλήρως το σημείο του άρθρου και δίκαιο.
ε) Όταν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχές που προβλεπόταν λόγω πρώην συστημάτων δόμησης η τοποθέτηση του κτιρίου σε επαφή με πλάγιο κοινό όριο, το κτίσμα μπορεί να τοποθετείται σε επαφή με το πλάγιο κοινό όριο ανεξάρτητα θέσης και χρόνου κατασκευής του κτίσματος του όμορου οικοπέδου.
Είναι αποσαφηνισμένο πλήρως το σημείο του άρθρου και δίκαιο.
στ) Σε περίπτωση που λόγω των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ, δεν μπορεί να εξασφαλιστεί μήκος πλευράς κτιρίου 9,00 μ. τότε το κτίριο τοποθετείται μέσα στην υποχρεωτική απόσταση Δ ή δ μέχρι την εξασφάλιση των 9,00 μ. και εάν το τμήμα της υποχρεωτικής απόστασης που απομένει είναι μικρότερο του ενός μέτρου, το κτίριο μπορεί να εφάπτεται του
αντίστοιχου ορίου.
Είναι πλήρες και δίκαιο το σημείο αυτό. Οι παλιότεροι θα θυμούνται την αντίστοιχη διάταξη που υπήρχε και στον ποϊσχύοντα ΓΟΚ επί του άρθρου 9 (θέση του κτιρίου). Η διάταξη επομένως δεν έπαψε να ισχύει καθώς είναι αλληλένδετη με τη μορφή των υπαρχόντων ήδη οικοπέδων. Απλούστατα αν δεν έχεις διάσταση 9.00μ “κολλάς” στο όριο αναιρώντας το “δ” που όφειλες.
ζ) Σε γωνιακά οικόπεδα αφήνεται υποχρεωτικά ακάλυπτος δΧδ στην απέναντι της γωνίας θέση του οικοπέδου ή σε θέση που η επιφάνεια αυτή συνέχεται με τους ακάλυπτους των όμορων ιδιοκτησιών, με την επιφύλαξη της προηγούμενης παραγράφου.
Καθώς το δ Χ δ είναι μικρότερο από το ΔΧΔ η διάταξη κρίνεται δίκαιη. Τι γίνεται όμως όταν τα δύο όρια δεν σχηματίζουν ορθή γωνία; Απαιτείται αποσαφήνιση.
η) Εάν το όριο του οικοπέδου είναι κοινό με περισσότερα του ενός οικόπεδα το κτίριο τοποθετείται σε απόσταση Δ ή δ εφόσον μόνο ένα εκ των ομόρων βρίσκεται σε απόσταση από το κοινό όριο και υποχρεωτικά μόνο κατά το τμήμα του οικοπέδου αυτού.
Δίκαια τοποθέτηση. Και για αυτόν ακριβώς το λόγο απαιτείται αλλαγή του άδικου 14.1β!!
θ) Σε οικόπεδα όπου κατασκευάζονται περισσότερα του ενός κτίρια, η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι Δ.
Δεν αλλάζει τίποτα από τα προϊσχύοντα, ίσχυε και στον ΓΟΚ 2831/2000. Το ίδιο και η ακόλουθη διάταξη 14.1ι:
ι) Η απόσταση μεταξύ των κτιρίων του ίδιου ακινήτου μπορούν να απέχουν μεταξύ τους ελάχιστη απόσταση 2,50 μ. όταν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ή το ύψος στο οποίο εξαντλείται ο σ.δ. δεν ξεπερνά
τα 8,50 μ..
Ο προβληματισμός και τα ερωτήματα θα πρέπει να απαντηθούν στις αναμενόμενες διευκρινιστικές εγκυκλίους του ΥΠΕΚΑ. Δεν είναι τόσο απλό. Η παροχή των σχετικών εγκυκλίων επί του άρθρου 9 του ΓΟΚ’85 πήρε αρκετά χρόνια, αλλά τώρα υπάρχει σχετική εμπειρία.
Οι δύο νόμοι άλλωστε δεν διαφέρουν τόσο σημαντικά ως προς τη θέση κτιρίου, αλλά κυρίως ως προς άλλες νέες διατάξεις του ΝΟΚ που συνθέτουν έναν πολύ εξελιγμένο και σοβαρό οικοδομικό κανονισμό.
