Οι έμπειροι μηχανικοί του δικτύου e-adeia.gr είναι στη διάθεσή σας, σε κάθε σημείο της χώρας, για να αναλάβουν για εσάς τη δήλωση των χώρων που εμπίπτουν στο νέο νόμο για την ρύθμιση αυθαιρέτων κατασκευών με το ελάχιστο κόστος.

Η διαδικασία ρύθμισης των αυθαιρέτων, με βάση τις νέες απαιτήσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος, γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του N.4495/2017. Καμία αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης δεν μπορεί να ρυθμιστεί εάν έχει πραγματοποιηθεί μετά από την 28 Ιουλίου 2011.

Ο νόμος ξεκίνησε να είναι σε ισχύ από 3 Νοεμβρίου 2017. Η κατάθεση των δικαιολογητικών γίνεται μόνο ηλεκτρονικά, μέσω εφαρμογής που διαθέτει το ΤΕΕ και με τη βοήθεια μηχανικού. Περίπου ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να καταθέσουν τα εξής:

• • Αίτηση με την οποία ο ιδιοκτήτης αυθαιρέτου αποδέχεται την υπαγωγή του ακινήτου του στα νέα μέτρα.
  • Παράβολο με την καταβολή του οφειλόμενου ποσού υπέρ του Δημοσίου. Το ύψος του καθορίζεται ανάλογα με την κατηγορία και την επιφάνεια του αυθαίρετου κτίσματος. Το ποσό συμψηφίζεται με το αναλογούν πρόστιμο, που θα καταβληθεί στη συνέχεια.
  • Έντυπο με το οποίο θα υπολογίζεται το πρόστιμο για το αυθαίρετο κτίσμα. Θεωρητικά είναι το 15% της τιμής ζώνης της περιοχής επί του εμβαδού της αυθαίρετης κατασκευής, αλλά προβλέπονται μειωτικοί ή και αυξητικοί συντελεστές ανάλογα με το είδος της αυθαιρεσίας και την θέση του ακινήτου.
  • Υπεύθυνη δήλωση με όλα τα στοιχεία του ιδιοκτήτη, όπως ΑΦΜ, ΔΟΥ, αριθμός οικοδομικής άδειας και έτος έκδοσης εφόσον υπάρχει. Θα αναφέρονται επίσης τα παράνομα τετραγωνικά, η χρήση του ακινήτου και η ολοκλήρωση της κατασκευής.
  • Αντίγραφο του Ε-9, από το οποίο θα πιστοποιείται η ιδιοκτήτης του ακινήτου και ο χρόνος κατασκευής.
  • Τεχνική έκθεση που συντάσσει ο μηχανικός, στην οποία θα περιγράφονται όλα τα στοιχεία του αυθαιρέτου.
  • Φωτογραφίες αυθαιρέτου.
  • Δημόσια έγγραφα – αεροφωτογραφίες.
  • Αποτύπωση των κατόψεων του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας.
  • Αντίγραφα των σχεδίων του φακέλου της οικ. άδειας
  • Μπορεί να απαιτηθεί και έλεγχος στατικής επάρκειας ανάλογα του είδους της αυθαίρετης κατασκευής
  • Τοπογραφικό διάγραμμα του οικοπέδου (όπου απαιτείται) με γεωγραφικές συντεταγμένες ΕΓΣΑ’ 87.

Μετά τον έλεγχο των παραπάνω στοιχείων, υπάρχει η φάση της πληρωμής του ειδικού προστίμου.

Το πρόστιμο μειώνεται στις ακόλουθες περιπτώσεις: α) κατά είκοσι τοις εκατό (20%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος έως τις 8.4.2018, β) κατά δέκα τοις εκατό (10%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος από τις 9.4.2018 έως τις 8.10.2018, γ) κατά δέκα τοις εκατό (10%) αν ο αιτών υποβάλει τη μελέτη στατικής επάρκειας ταυτόχρονα με τη δήλωση υπαγωγής.

Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυξάνεται: α) κατά δέκα τοις εκατό (10%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος από τις 9.10.2018 έως τις 8.2.2019, β) κατά είκοσι τοις εκατό (20%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος μετά τις 9.2.2019, γ) κατά δέκα τοις εκατό (10%), αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ευρίσκεται σε περιοχές προστασίας για τις οποίες έχουν εκδοθεί και ισχύουν προεδρικά διατάγματα καθορισμού όρων δόμησης.

Οι παραπάνω προθεσμίες υπαγωγής και εκπτώσεις δύναται να τροποποιηθούν με απόφαση του υπουργείου.

Όσοι ιδιοκτήτες έχουν ρυθμίσει αυθαίρετες κατασκευές των ακινήτων τους με διατάξεις προηγούμενου νόμου, θα πρέπει με την αρωγή του μηχανικού τους, να υποβάλλουν ηλεκτρονική αίτηση για τη μετάβαση στις ρυθμίσεις του νέου νόμου, εάν δεν έχουν ολοκληρώσει την διαδικασία ένταξης στον προηγούμενο νόμο (Ν. 4014/ 2011, Ν. 4178/ 2013).

Αυθαίρετα που δεν θα δηλωθούν ή που κατασκευάστηκαν μετά την 28 Ιουλίου 2011 κρίνονται κατεδαφιστέα και επιβαρύνονται με πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης μέχρι να κατεδαφιστούν.

• Βάσει ποιου νόμου γίνονται ρύθμισεις αυθαιρέτων;

Σήμερα βρίσκεται σε ισχύ ο Ν.4495/ 2017. Σύμφωνα με αυτόν η έναρξη της διαδικασίας ρύθμισης ορίστηκε την 3η Νοεμβρίου 2017.

• Για πόσα χρόνια ισχύει η ρύθμιση ενός αυθαιρέτου;

Αναλόγως της κατηγορίας του αυθαιρέτου, παρέχεται δυνατότητα για οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Διαφορετικά η μέγιστη διάρκεια ισχύος της ρύθμισης ενός αυθαιρέτου κτίσματος είναι 30 χρόνια.…

• Πόσες κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών & χρήσεων υπάρχουν;

Υπάρχουν 5 κατηγορίες.

1. Κατηγορία 1: Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με επικρατούσα χρήση κατοικία, που υφίστανται πριν από το έτος 1975, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου..
2. Κατηγορία 2: Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν από την 1/1/1983, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου.
3. Κατηγορία 3: Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις: εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου.
4. Κατηγορία 4: Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και αναστέλλεται για τριάντα (30) έτη η επιβολή κυρώσεων μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης: αα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, ββ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα 1000 τ.μ. κτιρίου συνολικά, τα 1000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.
5. Κατηγορία 5: Αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που δεν συμπεριλαμβάνονται στις κατηγορίες 1 έως 4 , με την καταβολή παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου και αναστέλλεται για τριάντα (30) έτη η επιβολή κυρώσεων.

• Ποιές θεωρούνται ως “Αυθαίρετες Μικρές Παραβάσεις”

Πρόκειται για αυθαιρεσίες που στην πλειονότητά τους έγιναν εν αγνοία των ιδιοκτητών.

αα) μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου έως είκοσι τις εκατό (20%),

ββ) προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις,

γγ) αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφανείας τους έως είκοσι τις εκατό (20%). Συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης και ανοικτοί εξώστες που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης, εφόσον εξασφαλίζεται κάτω από την επιφάνειά τους καθαρό ελεύθερο ύψος τουλάχιστον τριών (3) μέτρων,

δδ) αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών,

εε) κατασκευή πέρκγολας έως (50) τ.μ. σύμφωνα με την παρ. 60 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79),

στστ) φύτευση υποχρεωτικής υπαίθριας θέσης στάθμευσης,

ζζ) δεξαμενές αποχέτευσης στεγανές ή απορροφητικές, καθώς και δεξαμενές νερού,

ηη) οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις, εφόσον έχουν τις συγκεκριμένες διαστάσεις που ορίζει το π.δ. της 24ης.5.1985 (Δ΄270). Για την εν λόγω περίπτωση δεν απαιτείται καταβολή παραβόλου,

θθ) εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μέτρο,

ιι) υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1,00 μέτρο για κατοικίες και 2,00 μέτρα για βιομηχανίες και ειδικά κτίρια,

ιαια) υπέρβαση νομίμου ύψους καμινάδας έως 1,50 μέτρο, και πέργκολας ύψους έως τέσσερα (4) μέτρα για ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικά καταλύματα,

ιβιβ) αποθήκη μέγιστης επιφάνειας 15 τ.μ. και ύψους έως 2,50 μέτρα,

ιγιγ) υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως είκοσι τοις εκατό (20%)του ύψους που προβλέπεται στην οικοδομική άδεια,

ιδιδ) αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στην παράγραφο 10 του άρθρου 42 η ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας με τις μελέτες του υφισταμένου κτιρίου, προκειμένου να εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου,

ιειε) αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις εκατό (5%) και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού πέντε τοις εκατό (5%) και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α΄, β΄ και γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 89,

ιστιστ) παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού, ο οποίος εγκρίθηκε με την 3046/304/30-1/3.2.1989 απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Δ΄ 59). Για τις παραβάσεις αυτές γίνεται ειδική μνεία στις βεβαιώσεις των μηχανικών, κατά την τεχνική έκθεση,

ιζιζ) πρόχειρες και προσωρινές κατασκευές από πανί, νάϋλον ή άλλα ευτελή υλικά που χρησιμοποιούνται για αυτοστέγαση ή για προσωρινή αποθήκευση υλικών και προϊόντων εμπορίου σε βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια με νόμιμη άδεια,

ιηιη) πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και μεγίστου ύψους 2,50 μέτρων, που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο.

• Πως υπολογίζεται το παράβολο;

αα) ύψους διακοσίων πενήντα (250) ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ.,

ββ) ύψους πεντακοσίων (500) ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 100 τ.μ. και μέχρι 500 τ.μ.,

γγ) ύψους χιλίων (1.000) ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 500 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ.,

δδ) ύψους τεσσάρων χιλιάδων (4.000) ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 2.000 τ.μ. και μέχρι 5.000 τ.μ.,

εε) ύψους δέκα χιλιάδων (10.000) ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερα των 5000 τ.μ..

Το ανωτέρω παράβολο δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση.…

• Ποιοι περιορισμοί ισχύουν σχετικά με τις αλλαγές χρήσης;

1. Οι χρήσεις πρέπει να έχουν εγκατασταθεί προ 28.7.2011
2. Η χρήση δεν πρέπει να απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή
3. Δεν απαγορευόταν η χρήση κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας
4. Δεν ήταν απαγορευτική η χρήση κατά τον χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης…

• Μπορώ να κατασκευάσω ένα αυθαίρετο κτίσμα και μετά να το ρυθμίσω/νομιμοποιήσω;

Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, δυνατότητα ρύθμισης με τον Ν.4495/2017 υπάρχει μόνο για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και έχει εγκατασταθεί η χρήση μέχρι την 28/7/2011. Αυθαίρετες κατασκευές μετά την 28/7/2011 δεν μπορούν να ενταχθούν και κατ’ επέκταση να νομιμοποιηθούν.…

• Πώς αποδεικνύεται ο χρόνος κατασκευής και αλλαγής χρήσης αυθαίρετων κατασκευών;

Για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής του αυθαιρέτου απαιτούνται υποχρεωτικά αεροφωτογραφίες καθώς επίσης και δημόσια έγγραφα (Ε9, λογαριασμός ΔΕΗ, κλπ). Για την απόδειξη του χρόνου αλλαγής χρήσης απαιτείται έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφεται κατά την υπαγωγή. Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1/1/2004.…

• Πότε επιτρέπεται συμβολαιογραφική πράξη αν υπάρχει αυθαίρετο που έχει ενταχθεί στην ρύθμιση;

1. Μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου
2. Μετά την εξόφληση ποσοστού 30% του προστίμου…

• Πως διαμορφώνονται οι αμοιβές του μηχανικού;

Το ΤΕΕ έχει ορίσει τον τρόπο υπολογισμού των νομίμων αμοιβών μηχανικού. Όμως σύμφωνα με το Ν.3919/2011 η τελική αμοιβή μηχανικού αποτελεί προϊόν ελεύθερης διαπραγμάτευσης με τον πελάτη. Για τη συμφωνηθείσα αμοιβή πρέπει να συνταχθεί και να υπογραφεί ιδιωτικό συμφωνητικό το οποίο κατατίθεται στην ΔΟΥ του μηχανικού.…

• Μπορώ να εξοφλήσω την αμοιβή μηχανικού σε δόσεις;

Αναλόγως του ύψους της αμοιβής μηχανικού, είναι δυνατόν να γίνει αποπληρωμή σε άτοκες μηνιαίες δόσεις (έως έξι), με χρήση πιστωτικής κάρτας.…

• Σε ποιες περιοχές μπορεί το e-adeia.gr να αναλάβει ρύθμιση αυθαιρέτου;

Είμαστε στην ευχάριστη θέση να σας ανακοινώσουμε πως η εταιρεία μας μπορεί να αναλάβει ρύθμιση αυθαιρέτων σε όλη την Ελλάδα.

Παρακάτω μπορείτε να δείτε γιατί μας επιλέγουν οι πελάτες μας αλλά και γιατί συνεχίζουν να μας εμπιστεύονται τόσα χρόνια.

• Δίκτυο

Απευθύνεστε στο μεγαλύτερο δίκτυο μηχανικών στην Ελλάδα. Μηχανικοί όλων των ειδικοτήτων (τοπογράφοι, αρχιτέκτονες, πολιτικοί μηχανικοί, μηχανολόγοι, ενεργειακοί επιθεωρητές) είναι στη διάθεσή σας σε κάθε σημείο της χώρας.

• Ασφάλεια

Ο πελάτης νοιώθει ασφάλεια, παίρνει απαντήσεις για όλες τις απορίες και συμβουλές για τις τελικές επιλογές των επιμέρους τμημάτων της μελέτης και της κατασκευής. Έλεγχος κατασκευής σε κάθε στάδιο, μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής.

• Γνώση

Άριστη γνώση της νομοθεσίας & των κανονισμών που σχετίζονται με τις μελέτες κτιριακών έργων. Διαρκής ενημέρωση για τις τροποποιήσεις και τις αλλαγές. Επεξήγηση στον πελάτη με απλά λόγια.

• Ποιότητα

Παραγωγή μελετών υψηλής ποιότητας. Εξειδίκευση στο σχεδιασμό «πράσινων κτιρίων», με χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα. Εφαρμογή καινοτόμων μεθόδων τόσο στο σχεδιασμό όσο και στα προτεινόμενα υλικά κατασκευής. Μελέτη των κτιρίων με γνώμονα την υψηλή αντισεισμική ασφάλεια αλλά και την οικονομία της κατασκευής.

• Οικονομία

Αποστολή έγγραφης προσφοράς και δέσμευση με συμφωνητικό για την ολοκλήρωση του έργου. Στις πιο ανταγωνιστικές τιμές της αγοράς και με δυνατότητα εξόφλησης με πιστωτική κάρτα σε άτοκες δόσεις.

• Ταχύτητα

Δραστική μείωση του απαιτούμενου χρόνου έκδοσης της άδειας δόμησης με «έξυπνη» και αποτελεσματική οργάνωση των σταδίων μελέτης και εγκρίσεων. Διαθέσιμα έτοιμα οικονομικά πακέτα αδειών δόμησης που διατίθενται για online αγορά.